該來的終於要來了?加拿大房市和銀行齊被「做空」

2019年02月14日     19,650     檢舉

加拿大與澳洲一樣,堪稱「奇蹟國家」——澳洲已經連續110個季度沒有出現衰退,而加拿大的家庭債務占GDP的比例在過去30年一直處於上升狀態,在全球其他國家出現危機去槓桿時,加拿大的家庭卻一直都在加槓桿,如今槓其杆水平早已超過美國08年金融危機前水平。

即便如此,加拿大的家庭債務不管是占GDP比例還是占可支配收入比例,因為房價的推動一直都在往前沖,不管是加息還是降息「全天候」上漲,如今家庭債務已經絕冠全球。

在歷次危機中,加拿大房市永遠在加槓桿的表現讓炒房客和過度加槓桿買房的家庭有恃無恐,但這一次銀行家們先顫抖了,開始「做空」房市。

如今溫哥華的房市,在過去的1月份的銷量和銷售額雙雙創出歷史新低,暴跌近40%,房價同比暴跌9.1%,但新上市房源暴漲244.6%。

這在一定程度上源於加拿大銀行的「做空」,而無法直接做空房市的市場卻轉而選擇做空加拿大銀行來參與這場「世紀豪賭」。

01

加拿大「奇蹟」

加拿大的金融體系和房市在過去30年的表現,特別是08年經濟危機時的表現讓人刮目相看,全球主要已開發國家到處都是哀鴻遍野的去槓桿和銀行危機,唯有加拿大的銀行和房市異常穩健,這也解釋了為什麼英國央行邀請了加拿大央行前行長卡尼去掌舵。

經濟金融體系就像卓別林當年的電影一樣:踩到了香蕉皮摔倒後會倍加小心,但躲過了香蕉皮後最後卻掉進了沙井裡。雖然加拿大在過去也像美國一樣經歷了經濟衰退,但其金融體系的槓桿卻一直在增加,特別是以房貸為主的家庭債務占GDP的比例,在08年經濟危機時「拒絕」降槓桿後,目前已經絕冠全球。

圖:加拿大家庭債務占GDP的比例絕冠全球

圖:其中絕大多數是房貸(溫哥華和多倫多尤為如此)

圖:08年時美國的次貸危機讓家庭債務去槓桿,但加拿大「拒絕」,如今其債務與家庭收入的比例已經到達美國次貸危機前的水平(經過口徑「一致性」調整後)

圖:沒有經過口徑調整的家庭債務與收入比更「嚇人」

02

銀行家們開始顫抖

看到這種趨勢銀行家們開始顫抖了。儘管加拿大央行自2017年7月進行了7年以來的首次加息,並且在此後又連加四次至目前的1.75%,但加息僅對市場需求產生了暫時的影響,但認定加拿大房價將永遠上漲、即便在出現危機和衰退時也不會暴跌的購房家庭,又開始死命加槓桿往上干。(目前投資需求已經完全消失,並處在「出貨」狀態)

圖:加拿大央行政策利率

圖:加息開始後加拿大家庭槓桿出現了短暫下降後又快速創出歷史新高

出現這種現象有很多方面的原因。

首先是心理層面的「無所畏懼」。因為加拿大的房價即便在次貸危機最嚴重的時候也保持相對堅挺,即便在08年和15年發生了兩次經濟衰退,房價最後不但沒有下跌反而暴漲,這種「歷史經驗」讓人們堅信房產是最穩賺不賠的投資和保護自己資產的最佳容器。

此外,加拿大房貸的某些特殊安排機制也對「維穩」房價起到了重要作用:如浮動利率占比相對較小(僅有25%左右),多數人選擇3-5年的固定利率,所以即便央行加息也不會影響到多數人的償債能力,而對於使用浮動利率和固定利率到期需要重定價的房奴而言,銀行加息也不會影響到其月供,銀行會通過延長償還期限的方式將加息多出來的利息負擔計入本金平攤到更長的還款期限當中。

圖:加拿大房貸的「特殊安排」讓房奴們感覺不到利率波動的影響

另外,人口不斷流入的「故事」也讓加拿大家庭相信未來房市的需求將保持強勁。此前OECD還用房價/房租比來說事,認為加拿大是所有OECD國家裡面房價最「過分」的,根據房租來算加拿大房價被高估了近50%。結果,2017年加拿大移民局宣布未來3年將引進至少100萬移民,同時澳洲、美國和英國等地出現了對留學生的「不友好」政策,讓加拿大成為英語國家裡面的「唯一選擇」。大量移民和留學生的湧入,讓加拿大的租房市場異常火爆,市區熱點房源一掛出來出現百人搶房的奇觀。

結果大學雲集的多倫多的各類租房總體空置率降低至近20年的最低水平,占租房市場最大頭的私人公寓和地下室租房空置率僅0.7%,租金更是連年以兩位數水平快速上漲,迅速熨平房價/房租比。而最好出租的公寓房的價格更是水漲船高。

圖:OECD在2017年認為從房價/房租比來看,加拿大房價被高估近50%

眼看加息根本抑制不住火熱的市場需求,加拿大的銀行家們在2018年初祭出了另一個抑制需求的大招:貸款買房可以,但需要對還款能力進行「壓力測試」——即目前收入能夠承受未來利率在當前基礎上再上升2%的壓力情境,這實際上起到了抑制房貸需求的作用。

03

銀行「做空」反被空?

2018年1月1日正式開始實施的「壓力測試」確實對加拿大房市造成了影響,但影響只持續了兩三個月,在略微調整之後房價又開始緩步上行回到了2017年時曾經達到過的歷史最高點(加拿大房市體量最大的多倫多)。加拿大的很多家庭認為市場已經充分「消化」了壓力測試的影響,再加上美聯儲繼續加息的預期已經消失,加拿大在油價暴跌的情況下隨後也很難再繼續跟進加息,接下來就剩一個方向:繼續死命往上干!

但素以謹慎著稱的加拿大銀行體系不願意「繼續往上干」了。畢竟,雖然從「平均數」上看家庭債務「僅占」可支配收入的177%,但實際上約8%的加拿大家庭其債務占可支配收入的350%以上,其債務占全部家庭債務的20%,這部分家庭債務構成了加拿大銀行系統中事實上的次貸。(美國次貸危機中300萬人失去房屋,也只占總人口的1%,8%的家庭被打爆將會怎樣!?沒人知道。)